今日雑談していて、かなりの確率で儲かる不動産投資法を考えたのでここに記しておこうと思います。
なお、この方法は条件を満たすサラリーマン専用です。
キャメルはそもそもサラリーマンではないため、実践できる立場ではないことは先にお伝えしておきます。
この投資ができる条件
- （必須）勤務先から家賃補助が出る企業に勤めていること（たくさん出る方が当然好ましい）
- （任意）貯金があること
投資法の概要
- 法人を作ります(本人による100%出資)
- 法人の代表者の名義を貸す（自分や配偶者以外の代理の代表者を立てます。信頼できる友人や配偶者の親族などがよい）
- その法人で不動産を買う
- 法人と賃貸契約を結び、勤務先に申請する
- 法人に家賃払う
・・・ってするとローン返済額の結構な割合を勤務先に持ってもらえるんですよ。
だからローンが終わった後には損益分岐を超えて利益が残っている可能性は相当高い（ほぼ確実）です。
ローン組まなくても超高利回りの投資として考えられるので、メチャクチャおいしいです。
なお、厚生労働省によると、住宅手当の平均支給額は17,000円/月です（平成２７年度）。
儲けの試算
500万円でワンルームマンションを買ったとします。10年ローン金利2％としましょう。
月の返済額は4.6万円になります。
自分への家賃を5万円と設定し、会社から毎月1.5万円の補助を受けたとすると、年間18万円会社にマンション購入費を負担してもらっているのと同様になります。
ローンを10年間で返済し終えたとすると、利息を含めた総支払額は552万円。
税金等の変動の反映をしていない、超単純計算ですが552万のうち、180万円を会社に負担を押し付けたことになるので、自分の総支出は372万円となります。
しかも総支出といっても、人間は結局どこかには住まないといけないわけです。
例えばマンションを買わなかった場合、家賃4万円で似た条件の部屋を借りて住めるとしましょう。
会社補助額を同様に1.5万とすると、手出しは2.5万円です。10年で300万になります。
ということは10年経った時に72万追加で払って来たことによって、10年古くなったとはいえ元500万のマンションが残るわけです。
こうなると売る際に例え100万にしかならなかったとしても十分プラスですし、流石にそこまで値段が落ちることはなかなか考えにくいです。
もし400万で売れるとしたら、10年間で72万を余分に払ったことによる収益は328万円。
平均利回りは年45.56％になります。凄すぎませんか？
この手法のメリット
まず間違いなく、一般的な企業における就業規則上の住宅手当の支給要件を満たすことができる点です。
つまり、不動産は法人の所有物なので従業員の所有物ではなく、賃貸借契約を結んで居住しているという形式になるからです。
また、（念のため）法人の代表者も従業員本人とは違う人間になっているので、賃貸借契約書を見られても、従業員の不動産への関与は露呈しません。
とはいえ万一露呈したところで形式的には問題はないはずです。
株主は法人の所有者というような表現はされることがありますが、あくまで別人格なので法人の所有物が株主の所有物にはなりません。
例えば私は今日産自動車の株を持っていますが、日産の会社からボールペンの一本でも持ってきたら窃盗です。
保有株数と日産の総資産額から言えばボールペン1本ぐらいは私の所有物とみなしてもいいとは言えそうですが、株主に所有権はありません。
また、雇用している会社側がこの手法の存在を思い当たったとしても、実質的な調査・判断は難しいです。
不動産保有会社の実質的所有者による制限をかけねばなりませんが、株式名簿をただの借主が取得することは不可能ですので、従業員に不動産の所有者を調べて法人の場合は株主名簿を取得してくるように、とか要求できるわけがありません。
そもそもそんなことを言われて対応できるできない以前に、指示の意味が分かる従業員がどれだけいますか？
この手法のデメリット
とても美味しい方法であることは間違いないですが、いくつか難点があるのも事実です。
それらはすべて法人に買わせるので、法人でローンを組む際のハードルになります。
有利な住宅ローンが組めない
個人で購入⇒法人に貸す⇒個人に転貸とすればクリアできる場合はあるが、いくつか問題がある。
一つは、特にフラット35を使う場合はまず確実に規約違反になること。
あと住宅ローンの投資用物件への転用がばれるのは他人が住んでいることによる原因がほとんどなので、自分で住んでいる場合、まずばれるルートはないとは思うが・・（自己責任）。
第二に、会社のルールで補助対象物件に床面積などの定義がある場合、「固定資産評価」の書類の提出を求められるケースが超まれにあるかもしれない。
この書類には所有者の名称が出るので、個人で購入している場合ここでばれる。
ただ、面積の確認は社宅で契約する場合はまず必要だが、家賃補助の場合面積を定義する理由はあまりないので、問題ないことの方が普通だと思う。
第三に、法人⇒個人に家賃を払うことになるが、ここが税務署に突っつかれる可能性は少しあるかもしれない。
第四にそもそも、会社の家賃補助の規定に「自分の保有している物件はダメ」としている可能性は高い。そうなれば万が一バレたら詐欺罪になるかもしれない。
法人で持っていれば、自分で保有しているわけではないので。
法人でローンを組む際、法人代表者に連帯保証を要求される
それを許容してくれる人を代表にしなくてはいけない。あるいは代表者以外が連帯保証をしてもいいかを金融機関と相談する必要がある。
会社が住宅手当を撤廃する可能性がある。会社が移転する場合や、転勤命令の可能性も
これは運。
結論
条件をクリアしていて、デメリットを無視できるならぜひやるべし！
法人作ること自体はほかにも副業で稼ぐ際の隠れ蓑にするなどの使い道があるので、損にはならないと思います。
